الكاتب: محمد مرفوق
بعد التطور الذي عرفه قطاع الإسكان والإنعاش العقاري مع نهاية القرن الماضي، الأمر الذي أدى إلى تنمي ظاهرة “بيع العقار في طور الإنجاز”، أو ما يطلق عليه “الشراء في البلان” أي شراء بناء على مقترح تصميم معماري.. مما حتم على الوزارة المسؤولة عن القطاع إيجاد إطار قانوني ينظم هذه العملية..
وفي هذا الصدد، تم إصدار القانون 44.00 الصادر الأمر بتنفيذه بموجب الظهير الشريف رقم 309.02.01 بتاريخ 03 أكتوبر 2002.
والقانون رقم 44.00 بشأن بيع العقارات في طور الإنجاز، المتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) بمثابة قانون الالتزامات والعقود، تم تغييره وتتميمه بالقانون رقم 12-107الصادر بتنفيذه الظهير شريف رقم 05-16-1 (3 فبراير 2016)..
وبيع العقار في طور الإنجاز هو تعاقد ممتد زمنيا يؤدى فيه الثمن الإجمالي على شكل أقساط خلال آجال معينة تبعا لتقدم الأشغال، مما يجعله مخالفا للبيع الذي كان متداولا في ما سبق، والذي يعرف بالبيع التام، بحيث يكون التسليم نظير دفع الثمن دفعة واحدة..
ولهذه الخصوصية، حاول المشرع المغربي أن يحيط هذا النوع من البيوعات، بعدة ضمانات يوفرها للطرفين، البائع والمشتري..
ومقتضيات هذا القانون تم إدراجها في الباب الثالث من قانون الالتزامات والعقود، حيث عرف الفصل 618.1 بأنه “يعتبر بيعا لعقار في طور الإنجاز، كل اتفاق يلتزم بمقتضاه البائع بإنجاز عقار داخل أجل محدد، ونقل ملكيته إلى المشتري، مقابل ثمن يؤديه هذا الأخير تبعا لتقدم الأشغال”.
وحاول المشرع المغربي تقنين هذا الاتفاق لضمان حقوق المتعاقدين، وأحاطه بالعديد من الإجراءات تهم بالخصوص توثيق العقد، وحدد بأنه “لا يجوز إبرام عقد تخصيص العقار في طور الإنجاز، تحت طائلة البطلان، إلا بعد الحصول على رخصة البناء”.
وهنا حصلت ثغرة الفضيحة الكبرى “باب دارنا”.. حيث إن المنعش العقاري، كان لا يملك حتى الوعاء العقاري الخاص بالمشروع، فما بالك عن رخصة البناء؟!!..
والثغرة الأخرى، تخص مدى احترام عملية تحرير العقود وضبط الجهات المخول لها قانونيا القيام بهذه العملية وخاصة الجهات المدعوة إلى المصادقة عليها..
وأمام عدم الالتزام بمقتضيات القانون، خاصة من طرف بعض المنعشين العقاريين، فإنه يبقى المطلوب من الوزارة المسؤولة عن قطاع العقار، وبالضبط من الدكتور “إدريس بوزرزايت”، المدير الجديد الكفء، المعين مؤخرا من طرف “نزهة بوشارب” وزيرة
إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة، على رأس مديرية الشؤون القانونية بقطاع الإسكان وسياسة المدينة، مكان “امحمد الهلالي”، القيادي سابقا بحركة التوحيد والإصلاح، أن يعمل على سد كل هذه الثغرات وأخرى تتربص بها مافيا العقار لإيقاع المواطنين في شباكها، وحتى لا يستمر المواطن البريء في أن يكون ضحية لهؤلاء من مفترسي العقار بالمغرب..
ولربما الأمر يتعلق بإصدار مراسيم تطبيقية للقانون السالف الذكر، تحدد عقوبات زجرية، قد تصل إلى سلب الحرية، في حق كل من يخالف أحكام ومقتضيات القوانين الساري بها المفعول..
(*) الكاتب العام لنقابة “سماتشو” ورئيس اتحاد النقابات المستقلة بالمغرب.
